Acheter un appartement ou une maison en copropriété est une situation très courante en France. Si cela permet d’accéder à la propriété dans des immeubles dotés d’équipements communs, cela implique aussi de vivre sous un régime juridique précis, régi par la loi du 10 juillet 1965. Comprendre le fonctionnement de la copropriété est essentiel pour y vivre sereinement et gérer son patrimoine en toute connaissance de cause. Voici un guide pratique complet pour tout savoir sur la vie en copropriété.
Sommaire
Qu’est-ce qu’une copropriété ? Les bases à connaître
Une copropriété est un immeuble bâti ou un groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots. Chaque propriétaire est titulaire d’un lot, composé d’une part privative et d’une quote-part des parties communes.
Les parties privatives et parties communes
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Les parties privatives : Ce sont les éléments du bâtiment réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire (son appartement, sa cave, son parking attribué). Il en a la jouissance exclusive et est responsable de son entretien.
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Les parties communes : Ce sont les éléments destinés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Les parties communes générales concernent tout l’immeuble (toiture, cour, halls, escaliers), tandis que les parties communes spéciales ne concernent que certains copropriétaires (terrasse d’un étage).
Le syndicat de copropriétaires et le syndic
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Le syndicat de copropriétaires : C’est la structure qui regroupe l’ensemble des copropriétaires. C’est une personne morale dont la mission est de conserver l’immeuble et d’administrer les parties communes.
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Le syndic : C’est le mandataire élu par l’assemblée générale pour exécuter les décisions de celle-ci et assurer la gestion quotidienne de l’immeuble. Il peut être professionnel (un gérant rémunéré) ou bénévole (un copropriétaire élu).
Le règlement de copropriété : la constitution de l’immeuble
Ce document est fondamental. Il est remis à l’acquéreur lors de la vente et doit être scrupuleusement respecté.
Ce qu’il contient
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La description des parties privatives et communes.
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La répartition des charges entre les copropriétaires, via la fixation des tantes de copropriété (millièmes) pour chaque lot.
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Les règles de vie dans l’immeuble (usage des parties communes, bruit, travaux, etc.). Découvrez plus d’informations en suivant ce lien.
Les charges de copropriété : comprendre et anticiper
Les charges de copropriété représentent les dépenses nécessaires à la conservation et à l’administration de l’immeuble. Elles sont réparties entre tous les copropriétaires selon leurs tantes (millièmes).
Les deux types de charges
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Les charges générales (ou courantes) : Elles concernent l’entretien, l’administration et le fonctionnement de l’immeuble (nettoyage, éclairage des parties communes, honoraires du syndic, primes d’assurance, etc.).
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Les charges spéciales (ou travaux) : Elles concernent les services et équipements collectifs qui ne profitent pas à tous de la même manière (ascenseur, chauffage collectif). Leur répartition est spécifique.
Le paiement des charges
Chaque copropriétaire paie une provision sur charges (appelée souvent « charges » tout court) trimestrielle ou mensuelle. Une fois par an, le syndic établit un compte-rendu de gestion qui détaille les dépenses réelles. Si les provisions ont été insuffisantes, les copropriétaires paient un appel de charges. Si elles ont été trop élevées, ils reçoivent une régularisation.
L’assemblée générale : le cœur démocratique de la copropriété
C’est l’instance souveraine où se prennent les décisions importantes. Elle se réunit au moins une fois par an.
Les décisions prises en AG
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Approuver les comptes de l’exercice écoulé et voter le budget prévisionnel pour l’année à venir.
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Décider des travaux à réaliser et de leur financement.
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Élire le syndic et les membres du conseil syndical.
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Modifier le règlement de copropriété.
Les majorités requises
Selon l’importance de la décision, différentes majorités sont nécessaires pour qu’elle soit adoptée :
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Majorité simple (des copropriétaires présents ou représentés) pour les décisions d’administration courante.
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Majorité absolue (de tous les copropriétaires de l’immeuble) pour les travaux d’entretien et d’amélioration des parties communes.
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Double majorité (majorité absolue des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix) pour les travaux entraînant une transformation des parties communes.
Le conseil syndical : l’intermédiaire essentiel
Le conseil syndical est un groupe de copropriétaires élu par l’assemblée générale. Il représente le syndicat des copropriétaires face au syndic.
Ses missions principales
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Contrôler la gestion du syndic.
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Assister le syndic dans sa mission et lui donner des avis.
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Représenter les copropriétaires et faire remonter leurs demandes.
Avoir un conseil syndical actif et compétent est souvent le gage d’une copropriété bien gérée.
Les travaux en copropriété : un processus encadré
Tous les travaux ne suivent pas la même procédure.
Les petits travaux d’entretien
Ils sont décidés et exécutés par le syndic dans la limite du budget voté en AG.
Les travaux plus importants
Ils doivent être votés en assemblée générale avec la majorité requise. C’est le cas pour le ravalement de façade, la réfection de la toiture ou l’installation de la fibre optique. Un devis doit être présenté aux copropriétaires avant le vote.
une aventure collective à apprivoiser
Vivre en copropriété implique de partager des droits et des obligations avec ses voisins. C’est un système qui fonctionne bien lorsqu’il est bien compris et bien géré.
Pour un copropriétaire, la clé du succès réside dans une participation active : lire les comptes-rendus d’AG, assister aux assemblées, comprendre la répartition des charges et communiquer avec le syndic et le conseil syndical. En prenant le temps de maîtriser les règles du jeu, la vie en copropriété peut être une expérience positive et permettre de préserver, voire de valoriser, son investissement immobilier dans la durée.